Usucapião extrajudicial: como funciona e quando é possível usar
Saiba como funciona a usucapião extrajudicial em cartório, os requisitos de cada modalidade, os documentos exigidos e quando ela substitui a Justiça.
A usucapião extrajudicial é o pedido de reconhecimento da propriedade feito direto no Registro de Imóveis, sem processo judicial. Ela é possível quando você tem posse mansa e contínua pelo tempo exigido em lei, de 5 a 15 anos, e ninguém contesta. O pedido é feito por advogado, com planta, memorial e ata notarial.
Muita gente mora há décadas no mesmo imóvel, paga IPTU, reforma, cuida e, mesmo assim, não pode vender nem financiar. Na matrícula, o dono ainda é outra pessoa. Para esses casos, existe um caminho mais rápido que a Justiça.
Como funciona a usucapião extrajudicial
A usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada. Quem ocupa um imóvel como dono, por um certo tempo e sem oposição, pode pedir que essa situação seja reconhecida e registrada na matrícula.
Até 2015, esse reconhecimento só podia ser feito na Justiça. O Código de Processo Civil passou a permitir o pedido direto no cartório, e a Lei 13.465/2017 simplificou o procedimento. Hoje, quando não há disputa, a via extrajudicial costuma ser o caminho mais rápido. Se houver conflito, o caminho é a usucapião judicial.
Requisitos de cada modalidade
O tempo de posse exigido depende da modalidade em que o caso se encaixa:
Em todas elas, a posse precisa ser mansa, contínua e com intenção de dono. O tempo de quem ocupava antes pode ser somado ao seu, quando você comprou ou herdou a posse. Se você tem contrato quitado e o vendedor pode ser localizado, avalie também a adjudicação compulsória, que não depende de tempo de posse.
Passo a passo em cartório
- Diagnóstico. O advogado analisa os documentos e confirma se o caso cabe em cartório.
- Planta e memorial. Um profissional faz o levantamento topográfico, colhe a assinatura dos vizinhos e prepara o memorial descritivo.
- Ata notarial. O tabelião registra em ata o tempo e as condições da sua posse.
- Protocolo. O pedido é apresentado no Registro de Imóveis, que notifica vizinhos e órgãos públicos e publica edital.
- Registro. Sem oposição, o oficial registra a usucapião e abre a matrícula em seu nome.
Desde 2017, o silêncio do vizinho notificado é considerado concordância. Isso destravou boa parte dos pedidos em cartório.
Ricardo Augusto Santos, advogado
Documentos necessários
Não é preciso ter tudo para começar. Em geral, o pedido reúne:
- RG, CPF e certidão de casamento ou nascimento
- Contrato, recibo ou cessão de direitos, se houver
- Carnês de IPTU e contas de água e luz
- Matrícula ou transcrição do imóvel, se existir
- Planta, memorial e certidões, providenciados pela equipe
O que conferir antes de pedir a usucapião em cartório
Pontos que mais travam o pedido no Registro de ImóveisSome o seu tempo ao de quem ocupava antes. Se faltar, o pedido é negado e o custo da planta se perde.
Contas, carnês de IPTU, fotos e recibos de obras de épocas diferentes mostram que a posse foi contínua.
Quem não assina a planta é notificado. Vizinhos com endereço desconhecido são notificados por edital, o que alonga o prazo.
Se a área ocupada não bate com a matrícula, o levantamento precisa mostrar isso. Às vezes vale combinar com a retificação de área.
Quando ir para a Justiça
Se alguém se opõe ao pedido, como o antigo dono, herdeiros ou um vizinho, o cartório encerra o procedimento e o caso segue para a usucapião judicial. O mesmo vale quando já existe uma ação contra você.
Por isso o diagnóstico inicial é tão importante: ele mostra, antes de qualquer gasto, se o caminho em cartório é viável.
Ricardo Augusto Santos
Advogado, OAB/SP nº 270.281. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da 24ª Subseção da OAB/SP, Sorocaba, e diretor executivo da Reurbse.
Perfil no JusbrasilPerguntas frequentes
Dúvidas comuns de quem está avaliando a usucapião em cartório.
01Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial em cartório?
O prazo depende do cartório, da qualidade da documentação e do número de vizinhos a notificar. Depois do protocolo, o oficial notifica os confrontantes e os órgãos públicos, publica edital e analisa as provas, e cada exigência feita ao longo do caminho acrescenta tempo. Quando os documentos chegam completos e os vizinhos assinam a planta, o processo anda bem mais rápido do que uma ação judicial. No diagnóstico inicial é possível estimar o prazo do seu caso a partir da situação real do imóvel. Lei 6.015/73, art. 216-A; Provimento CNJ 149/2023
02Preciso de advogado para fazer a usucapião extrajudicial?
Sim. A lei exige que o pedido seja apresentado por advogado ou defensor público. É o advogado quem identifica a modalidade correta, reúne as provas da posse, prepara o requerimento, acompanha a ata notarial e responde às exigências do cartório. Também é ele quem avalia, antes de qualquer gasto, se o caso tem chance real em cartório ou se precisa seguir para a Justiça. Um pedido mal instruído costuma voltar com exigências e atrasar o registro. Lei 6.015/73, art. 216-A, caput
03O que acontece se o vizinho não assinar a planta?
O cartório notifica o vizinho para que se manifeste. Desde a Lei 13.465/2017, se ele não responder no prazo, o silêncio é considerado concordância e o pedido segue normalmente. Antes dessa mudança, a falta de assinatura travava boa parte dos processos. Só uma impugnação formal, com fundamento, leva o oficial a tentar a conciliação e, sem acordo, a encaminhar o caso para a via judicial. Por isso vale conversar com os vizinhos antes do protocolo. Lei 6.015/73, art. 216-A, § 2º
04Posso somar o tempo de posse de quem morava antes de mim?
Sim. Quando você comprou, recebeu ou herdou a posse de outra pessoa, o tempo dela pode ser somado ao seu para completar o prazo exigido, desde que as duas posses sejam contínuas e tenham as mesmas características. É o que a lei chama de soma ou acessão de posses. Contratos de cessão, recibos e documentos do antigo morador ajudam a provar essa sequência. Em muitos casos, é a soma que torna a usucapião possível. Código Civil, arts. 1.207 e 1.243
05Quem comprou com contrato de gaveta pode pedir a usucapião?
Pode. O contrato de gaveta funciona como justo título e, com boa-fé, permite a usucapião ordinária após 10 anos de posse. Se o imóvel for sua moradia ou você tiver feito obras relevantes, o prazo pode ser menor. Quando o contrato está quitado e o vendedor ou os herdeiros podem ser localizados, a adjudicação compulsória também é uma opção, e ela não depende de tempo de posse. A escolha entre os dois caminhos depende das provas que você tem. Código Civil, art. 1.242; Lei 6.015/73, art. 216-B
06Qual a diferença entre usucapião extrajudicial e judicial?
As duas levam à matrícula em seu nome. A extrajudicial é feita no Registro de Imóveis, sem processo, e só funciona quando ninguém contesta a posse. A judicial é uma ação no fórum, usada quando há disputa, oposição de vizinhos ou herdeiros, ou quando o pedido em cartório foi negado. Se o cartório rejeitar o pedido, você ainda pode entrar com a ação judicial. Em geral, a via em cartório é mais rápida e não tem audiência. CPC/2015, art. 1.071; Lei 6.015/73, art. 216-A, § 9º
07Um imóvel que nunca teve matrícula pode ser usucapido em cartório?
Sim. A usucapião extrajudicial também serve para imóveis sem matrícula ou com registro muito antigo, como as transcrições. Nesse caso, a planta e o memorial descritivo são ainda mais importantes, porque vão definir pela primeira vez as medidas e os limites do imóvel. Ao final, o oficial registra a usucapião e abre uma matrícula nova em seu nome. É comum em sítios, chácaras e casas em bairros antigos da região. Lei 6.015/73, art. 216-A, § 6º